O que a XP tem feito para seu fundo imobiliário passar de 1 milhão de cotistas

Estratégias da XP para conquistar 1 milhão de cotistas em seu fundo imobiliário

Com a redução da Taxa Selic e a expectativa de uma nova fase de crescimento para os fundos imobiliários (FIIs), a XP Asset tem como meta transformar o Maxi Renda no primeiro fundo a alcançar a marca de 1 milhão de cotistas.

Atualmente, o Maxi Renda já possui mais de 900 mil investidores e um patrimônio de R$ 2,6 bilhões, consolidando-se como o maior FII em número de cotistas, representando 40% do total de investidores em FIIs. A gestora visa expandir ainda mais esse número.

Com um cenário macroeconômico favorável e novas oportunidades de investimento, a expectativa é que até o final do ano o fundo atinja a marca histórica de 1 milhão de cotistas. Os dados recentes apontam para um crescimento significativo: “No último mês, a base cresceu aproximadamente 43 mil cotistas. Se compararmos com o mês anterior, o crescimento foi entre 30 mil e 40 mil”, afirma André Masetti, gestor da estratégia de fundos de crédito imobiliário da XP Asset.

Desde sua reformulação em 2012, o Maxi Renda se destaca como um fundo “democrático”, com cotas acessíveis, na faixa de R$ 10, e uma taxa de administração de apenas 0,90% ao ano, sem taxa de performance. Isso resulta em um volume médio de negociações diárias próximo a R$ 10 milhões.

O fundo adota três estratégias de gestão, sendo a principal voltada para certificados de recebíveis imobiliários (CRI), onde três quartos dos recursos estão investidos. Essa abordagem é crucial, especialmente agora que os efeitos da queda da Selic começam a ser sentidos.

Masetti destaca que a turbulência no mercado de renda fixa no primeiro semestre, impulsionada por crises em grandes empresas, abriu portas para a aquisição de títulos de qualidade com rendimentos atrativos. O fundo possui um caixa robusto, tendo levantado R$ 344,4 milhões em julho, permitindo a exploração dessas oportunidades.

“Conseguimos identificar boas operações, especialmente com devedores de alta qualidade. Recentemente, realizamos uma operação vantajosa com um rendimento de IPCA mais 8%”, complementa Masetti.

A rentabilidade do Maxi Renda nos últimos 12 meses até julho foi de 14,3%, superando o Ifix, que registrou uma alta de 11,5% no mesmo período.

A estratégia de investimentos diretos em ativos imobiliários, por outro lado, é abordada com cautela. Embora o fundo tenha identificado oportunidades, a competição é mais acirrada e os custos de construção aumentaram desde a pandemia, dificultando o fechamento de operações.

“A busca por boas oportunidades está mais desafiadora. A taxa de juros, apesar de estar em queda, ainda influencia negativamente os custos de financiamento e a disposição de compra de imóveis”, observa.

A terceira vertente da estratégia, que envolve a compra de cotas de outros FIIs, pode se beneficiar da tendência de consolidação no setor. Masetti aponta que a concorrência excessiva durante a era de juros baixos levou a riscos maiores para os investidores. A consolidação resultará em fundos mais robustos e gestores com maior capacidade técnica.

Ele acredita que essa nova fase do mercado de FIIs será marcada pela maturidade, após um ciclo inicial de crescimento entre 2012 e 2013, seguido por uma popularização entre 2019 e 2022.

A queda dos juros será um fator-chave para este novo ciclo. “Se a Selic se estabilizar entre 8,5% e 9%, isso criará um ambiente propício para que o setor continue a crescer, impulsionando um terceiro boom e estruturando ainda mais essa classe de ativos”, conclui Masetti.