Exoneração do fiador diante da recusa injustificada do locador em receber as chaves

Exoneração do fiador diante da recusa injustificada do locador em receber as chaves

Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) consolidou o entendimento de que o fiador não pode ser responsabilizado pelo pagamento de aluguéis quando o locador, de forma indevida, condiciona o recebimento das chaves a outras exigências, como a assinatura de um laudo de vistoria.

A recusa do locador em receber as chaves é considerada injustificada quando condicionada ao cumprimento de exigências que vão além da simples devolução do bem. O contrato de locação, especialmente quando vigia por prazo indeterminado, pode ser encerrado a qualquer momento por iniciativa do locatário.

Diante da recusa do locador, o locatário dispõe de um mecanismo processual para se liberar da obrigação: a ação de consignação de chaves. Por meio dessa ação, o locatário deposita judicialmente as chaves do imóvel e, a partir da data desse depósito, suas obrigações locatícias são consideradas extintas.

A recusa injustificada do locador em recebê-las, especialmente quando condicionada a exigências acessórias como a assinatura de laudos de vistoria, não tem o poder de prolongar as obrigações do locatário.

Responsabilidade do fiador é acessória e segue o destino da obrigação principal

Uma vez que o locatário manifesta a intenção de encerrar o contrato e tenta devolver o imóvel, mas é impedido por um ato ilícito do locador, a obrigação do fiador se extingue a partir do momento em que o locatário tenta, de forma legítima, devolver o imóvel.

O STJ foi claro ao afirmar que o fiador não pode ser responsabilizado por ato do locador que, de forma indevida, condicionou a entrega das chaves à concordância com o laudo de vistoria. Manter a responsabilidade do fiador nesse cenário seria penalizá-lo por uma situação para a qual ele não deu causa e que foi provocada exclusivamente pelo credor da obrigação.

O ato de entrega das chaves simboliza a devolução da posse direta do imóvel ao locador e, por consequência, encerra as obrigações principais do contrato, como o pagamento de aluguéis. A recusa do locador em recebê-las é considerada injustificada quando condicionada ao cumprimento de exigências que vão além da simples devolução do bem.

A decisão do Superior Tribunal de Justiça reforça a boa-fé que deve guiar as relações contratuais. A entrega das chaves é o ato que formaliza o término da locação, e a recusa injustificada do locador em recebê-las, especialmente quando condicionada a exigências acessórias, não tem o poder de prolongar as obrigações do locatário.

O Tribunal também destacou que a responsabilidade do fiador é acessória e segue o destino da obrigação principal, o que significa que o fiador não pode ser responsabilizado por atos do locador que, de forma indevida, condicionam a entrega das chaves à concordância com laudos de vistoria.

Em resumo, a recusa do locador em receber as chaves é considerada injustificada quando condicionada a exigências acessórias, e a responsabilidade do fiador é acessória e segue o destino da obrigação principal. O locatário dispõe de um mecanismo processual para se liberar da obrigação: a ação de consignação de chaves.