Como apartamentos em São Paulo financiados pelo Minha Casa Minha Vida vão parar no Airbnb

Apartamentos em São Paulo do Minha Casa Minha Vida aparecem no Airbnb

Crédito, Caroline Souza/BBC News Brasil

Autor, João Fellet, da BBC News Brasil em São Paulo

Historicamente ligado à construção de moradias em áreas periféricas, o programa federal Minha Casa, Minha Vida começou a se expandir para bairros centrais de São Paulo nos últimos anos.

Entretanto, uma investigação da BBC News Brasil revelou que muitas das residências financiadas pelo programa e construídas com incentivos fiscais da prefeitura para habitações populares não estão sendo utilizadas como moradias permanentes, mas sim como hospedagens para turistas e visitantes temporários.

A pesquisa identificou maneiras de contornar as regras do programa e lacunas legais que permitem que imóveis do Minha Casa, Minha Vida sejam listados em plataformas de aluguel de curta duração, como o Airbnb.

Reconhecido globalmente no mercado de locação temporária, o Airbnb enfrentou restrições em diversas grandes cidades, incluindo Berlim, Nova York e Barcelona, onde o uso por proprietários é criticado por reduzir a oferta de moradias e aumentar os preços de aluguéis — uma alegação que a plataforma nega.

Embora existam poucos estudos sobre o impacto do Airbnb em São Paulo, a investigação da BBC constatou uma notável quantidade de apartamentos anunciados na plataforma em prédios construídos na cidade com incentivos de programas habitacionais.

Um repórter da BBC News Brasil, disfarçado como investidor em busca de imóveis para aluguel no Airbnb, visitou edifícios construídos com incentivos fiscais que possibilitam financiamento pelo Minha Casa, Minha Vida para famílias de baixa renda.

As visitas foram feitas com câmeras escondidas.

Durante uma das visitas, um corretor da construtora Magik JC estimou que, em alguns edifícios de sua empresa, até metade dos apartamentos estão no Airbnb, sendo utilizados como hospedagem temporária.

A arquiteta Paula Victória de Souza, que pesquisa programas de moradia em São Paulo, afirma que nos últimos anos houve um "boom de unidades de até 35 metros quadrados". Essas mini moradias são comuns em lançamentos imobiliários em áreas centrais, mas dificultam o uso por famílias que realmente necessitam de moradia, incentivando locações de curta duração.

O decreto da prefeitura de São Paulo, implementado em maio de 2025, proíbe que unidades classificadas como Habitações de Interesse Social (HIS) sejam alugadas para curta temporada. No entanto, a maioria dos apartamentos financiados pelo programa é classificada como HIS ou HMP (habitação de mercado popular), e ambos têm suas locações temporárias proibidas.

Em resposta a questionamentos da BBC, a prefeitura informou que está monitorando a venda de quase 90 mil moradias de interesse social e já aplicou 704 notificações e 38 multas por irregularidades que somam R$ 39 milhões.

A Magik JC, ao ser questionada sobre a gravação, declarou que falhas de comunicação podem ocorrer, mas seus procedimentos internos visam garantir a conformidade legal.

O Minha Casa, Minha Vida é um dos principais motores do mercado imobiliário no Brasil. O governo federal afirma que 70 mil apartamentos foram vendidos pelo programa em São Paulo entre agosto de 2024 e julho de 2025, representando 60% das vendas de imóveis na cidade.

Famílias com renda de até R$ 2.850 se enquadram na Faixa 1 do programa e podem financiar imóveis com descontos que chegam a 95% do preço.

Além disso, as outras faixas do programa atendem famílias com rendimentos de até R$ 12 mil, que também conseguem financiamento com juros mais baixos devido à gestão da Caixa Econômica Federal.

A arquiteta Paula Victória de Souza critica a concessão de subsídios para construções que não atendem às necessidades habitacionais reais.

Após o decreto municipal de 2025, a prefeitura impôs restrições ao aluguel temporário, após evidências de que muitas unidades estavam sendo adquiridas por pessoas de alta renda.

Estudos indicam que o uso de imóveis do Minha Casa, Minha Vida para locação no Airbnb pode aumentar a segregação socioespacial e a periferização.

A prefeitura de São Paulo continua a fiscalizar a venda de moradias de interesse social e já identificou fraudes em 8.300 casos de aquisição de HIS.

A BBC News Brasil também identificou brechas nas regras do programa que permitem desvios de sua finalidade. Foram mapeadas unidades financiadas que posteriormente foram listadas para aluguel temporário, com aluguéis mensais superiores a R$ 8 mil, muito além das parcelas de financiamento do programa.

O Ministério das Cidades esclareceu que apenas os beneficiários da Faixa 1 têm a obrigação legal de residir nas moradias financiadas, enquanto as demais faixas não possuem essa restrição.

Especialistas criticam a falta de compromisso do programa em garantir que os financiamentos sejam utilizados exclusivamente para necessidades habitacionais, destacando que a construção de habitações populares não é sinônimo de resolver o déficit habitacional.

Dados da Fundação João Pinheiro mostram que o número de pessoas sem moradia adequada na Região Metropolitana de São Paulo aumentou de 570 mil em 2016 para 605 mil em 2023, evidenciando que a produção de unidades habitacionais, por si só, não resolve as necessidades habitacionais da população.