Como apartamentos em São Paulo financiados pelo Minha Casa Minha Vida vão parar no Airbnb

O uso de apartamentos do Minha Casa, Minha Vida no Airbnb em São Paulo

Crédito, Caroline Souza/BBC News Brasil

Por João Fellet, da BBC News Brasil em São Paulo

Historicamente ligado à construção de moradias em áreas periféricas, o programa Minha Casa, Minha Vida tem se expandido para regiões centrais de São Paulo nos últimos anos.

Uma investigação da BBC News Brasil revelou que muitos imóveis financiados pelo programa e construídos com incentivos fiscais da prefeitura para moradias populares estão sendo utilizados como hospedagem para turistas, em vez de servirem como residências permanentes.

A apuração também identificou práticas que burlam as regras de moradia, permitindo que imóveis do programa sejam listados em plataformas de aluguel de curta duração, como o Airbnb.

O Airbnb, líder global em locação temporária, enfrenta restrições em várias cidades do mundo, incluindo Berlim, Nova York e Barcelona, onde o uso da plataforma é considerado responsável pela diminuição da oferta de moradias e pelo aumento dos preços de aluguéis — uma alegação que a empresa contesta.

Embora haja poucos estudos sobre o impacto do Airbnb em São Paulo, a investigação da BBC constatou uma presença significativa de apartamentos anunciados na plataforma em prédios construídos com incentivos de programas habitacionais.

Um repórter da BBC, se passando por investidor interessado em alugar imóveis no Airbnb, visitou edifícios erigidos com incentivos fiscais e financiamentos do programa. As visitas foram gravadas com uma câmera escondida.

Durante uma das visitas, um corretor da construtora Magik JC estimou que até metade dos apartamentos de alguns edifícios estão listados no Airbnb, sendo utilizados para hospedagem temporária.

Um decreto da prefeitura de São Paulo, em vigor desde maio de 2025, proíbe que unidades classificadas como Habitações de Interesse Social (HIS) sejam alugadas para curta temporada.

A maioria dos imóveis financiados pelo Minha Casa, Minha Vida em São Paulo se enquadra nas categorias HIS ou HMP (habitação de mercado popular), ambas sujeitas a essas restrições.

Em resposta à reportagem, a prefeitura, por meio da Secretaria de Habitação, informou que está monitorando a venda de quase 90 mil moradias de interesse social na cidade, resultando em 704 notificações e 38 multas por irregularidades, totalizando R$ 39 milhões.

Sobre a gravação, a construtora Magik JC declarou que eventuais falhas de comunicação não comprometem os procedimentos internos que garantem a conformidade legal.

O programa Minha Casa, Minha Vida é um dos principais motores do mercado imobiliário brasileiro. Segundo dados do governo federal, em São Paulo, 70 mil apartamentos foram vendidos pelo programa entre agosto de 2024 e julho de 2025, representando 60% das vendas totais de imóveis na cidade.

Pessoas com renda de até R$ 2.850 se enquadram na Faixa 1 do programa, podendo financiar imóveis com descontos de até 95% no preço.

Nas faixas superiores, que abrangem famílias com renda mensal de até R$ 12 mil (faixa 4), os beneficiários conseguem juros menores em relação aos bancos privados, graças à atuação da Caixa, um banco estatal.

Essas condições financeiras permitem uma redução significativa no preço final do imóvel, que pode chegar a quase R$ 200 mil.

A arquiteta Paula Victória de Souza, que realiza pesquisas sobre moradia em São Paulo, aponta que as políticas recentes geraram um "boom" de unidades de até 35 metros quadrados, comuns em lançamentos imobiliários em áreas centrais.

Segundo Souza, o tamanho reduzido dessas unidades dificulta a ocupação por famílias, incentivando, assim, o aluguel de curta duração.

Com base no Censo de 2022, uma família brasileira tem, em média, 2,8 pessoas. A arquiteta questiona: "Que qualidade de vida uma família de três pessoas pode ter em uma residência desse tamanho?"

Em maio de 2025, o veto da prefeitura à locação temporária de HIS foi resultado de denúncias e investigações que mostraram que muitas dessas unidades estavam sendo adquiridas por investidores de alta renda.

Um caso notório envolveu um comprador que adquiriu 25 unidades HIS como forma de investimento, conforme informações do Ministério Público à BBC.

Em um estudo de 2025, a geógrafa da USP, Letícia Tsukada de Araújo, constatou um "processo de conversão de imóveis de residência para unidade de locação", resultando em aumento de aluguéis e deslocamento de moradores, acentuando a segregação socioespacial.

A prefeitura tem interesse no tema, uma vez que, desde 2014, oferece incentivos para construtoras produzirem unidades HIS, visando reduzir o déficit habitacional.

Esses incentivos incluem isenções fiscais e a permissão para construir acima do limite legal sem pagamento adicional.

A sobreposição de programas habitacionais, como o Minha Casa, Minha Vida e os incentivos municipais, leva a uma situação complexa.

A proibição da prefeitura à locação temporária de HIS visa assegurar que as residências sejam ocupadas por quem realmente precisa de moradia, uma vez que a oferta nas plataformas de aluguel não permite controle sobre os preços.

O Ministério Público de São Paulo investiga 8.300 possíveis fraudes em compras de habitações de interesse social.

Enquanto a prefeitura continua sua fiscalização, o Airbnb afirma estar alinhado com as políticas de moradia social, mas ressalta que não possui mecanismos para monitorar os imóveis anunciados em sua plataforma.

Além disso, a reportagem apurou outras formas de contornar as regras do Minha Casa, Minha Vida. Um corretor da Cury indicou que seria possível financiar um imóvel em nome de outra pessoa, transferindo-o após a quitação, prática que pode ser considerada crime.

A Cury afirmou que orienta sobre as regras para aquisição de moradias populares e que qualquer negociação irregular seria barrada na checagem de documentos.

A arquiteta Paula Victória de Souza relata ter ouvido sugestões em estandes de construtoras sobre como burlar as regras do programa.

Ela acredita que o objetivo das políticas habitacionais está sendo distorcido.

Souza defende que o foco deve ser garantir que as políticas habitacionais atinjam as famílias para as quais foram planejadas.

A BBC News Brasil encontrou brechas no regulamento do programa que possibilitam desvios de sua finalidade.

A pesquisa mapeou edifícios em áreas centrais que receberam financiamento e verificou a presença de vários imóveis disponíveis para aluguel no Airbnb, alguns com aluguéis mensais superiores a R$ 8 mil.

Esses valores contrastam com as parcelas mensais do financiamento, indicando um grande potencial de lucro com aluguel de curta temporada.

A BBC consultou anunciantes sobre o financiamento de seus imóveis pelo Minha Casa, Minha Vida. Um confirmou, mas não quis se pronunciar. Outros negaram ser beneficiários, e