Arrendamento de imóvel rural à luz da sua função social

Arrendamento de imóvel rural e sua função social

Gustavo Luiz Freitas de Oliveira Enoque

24 de fevereiro de 2026, 13h25

A discussão sobre a responsabilidade ambiental em imóveis rurais arrendados é recorrente em litígios judiciais. O tema envolve a identificação dos responsáveis quando há intervenções no meio ambiente, principalmente em situações onde o arrendante transfere a posse direta do imóvel ao arrendatário por meio de um contrato.

Nesse contexto, a transferência de posse, a responsabilidade subjetiva em questões ambientais e as cláusulas padrão que frequentemente isentam o arrendante de deveres são usados pelos proprietários para se esquivar de penalizações por infrações ambientais.

Um ponto crucial que tem favorecido a aceitação dessa tese nos tribunais é a forma como o ônus da prova é abordado. Muitos julgados têm considerado o contrato de arrendamento como evidência suficiente para isentar os arrendantes da responsabilidade administrativa ambiental. Assim, a simples apresentação do contrato pode levar ao reconhecimento da ilegitimidade passiva.

Por exemplo, em decisões como a de um juiz do TJMG, foi determinado que, se a infração ambiental foi cometida por um arrendatário, o arrendante não poderia ser responsabilizado, afastando-se, assim, a ilicitude da conduta.

Embora essa interpretação seja amplamente aceita, ela não aborda a questão de forma adequada e resulta em uma "blindagem" para os arrendantes. Isso leva a uma postura indiferente à proteção ambiental nos imóveis que possuem.

Apesar de parecer improvável que alguém ignore danos que possam afetá-lo, muitos arrendantes se preocupam mais em evitar multas do que em zelar pelo imóvel. Essa indiferença não tem sido considerada na responsabilização.

Diante desse cenário, o presente estudo busca reavaliar a jurisprudência relacionada a infrações ambientais em propriedades arrendadas e questionar se essa tendência não está incentivando um uso da propriedade e da liberdade contratual que desconsidera sua função social e prejudica o meio ambiente. Assim, surgem algumas questões a serem exploradas:

1) Um contrato entre particulares pode isentar os arrendantes do cumprimento de normas públicas voltadas à proteção ambiental? Essa prática de privatizar lucros enquanto socializa prejuízos está em conformidade com a Constituição?

2) A indiferença do arrendante em relação ao imóvel arrendado é compatível com a função social da propriedade? Essa omissão não deveria ser reprovada pelo ordenamento jurídico?

3) Mesmo sem a posse direta, os proprietários não deveriam ser responsabilizados por infrações ambientais decorrentes de sua omissão?

Essa tendência que isenta o arrendante com base na apresentação de um contrato empobrece o debate jurídico, restringindo a responsabilidade subjetiva a um vínculo psicológico em vez de considerar a culpabilidade normativa.

Além disso, essa interpretação dá protagonismo ao princípio da autonomia privada, ignorando a função social da propriedade e dos contratos, que impõem uma série de "deveres anexos". A Constituição estabelece que a propriedade deve exercer sua função social (artigo 5.º, inciso XXIII) e que a atividade econômica deve observar essa função (artigo 170, inciso III). No contexto rural, o uso da propriedade segundo essa função é ainda mais sensível, exigindo critérios específicos para sua adequada utilização e preservação ambiental (artigo 186).

Esses princípios constitucionais são complementados pelo Código Civil, que também estabelece deveres anexos ao direito de propriedade. A autonomia da vontade é limitada pela função social do contrato, não permitindo ações que ultrapassem esse limite.

Portanto, quando o arrendante transfere a posse de um imóvel rural, ele não pode simplesmente "lavar as mãos" em relação ao que ocorre ali. O exercício do direito de propriedade e da liberdade contratual deve respeitar sua função social, resultando em obrigações que vão além das cláusulas contratuais habituais.

O arrendante tem o "dever de proteção" ao imóvel, que deve ser exercido desde a escolha do arrendatário até a devolução do bem. Esse dever não é apenas egoísta, mas decorre de normas de ordem pública que visam proteger a coletividade.

Esse "dever de proteção" deve ser exercido na fase prévia ao contrato, com uma análise cuidadosa do arrendatário, bem como durante e após a vigência do contrato, com vistorias regulares e notificações em caso de irregularidades.

A indiferença do arrendante em relação à destruição dos recursos naturais não é uma postura aceitável e caracteriza uma omissão culposa. Para evitar a responsabilização por infrações ambientais, o proprietário deve comprovar que exerceu sua função social, demonstrando seu compromisso com a proteção do imóvel arrendado.