Arrendamento de imóvel rural à luz da sua função social

Arrendamento de imóvel rural e sua função social

Gustavo Luiz Freitas de Oliveira Enoque

24 de fevereiro de 2026, 13h25

Um tema recorrente em disputas judiciais relacionadas ao poder de polícia em questões ambientais é a identificação e responsabilização de infratores em imóveis rurais arrendados. Neste contexto, a posse direta do imóvel é transferida do arrendante para o arrendatário por meio de um contrato.

A dinâmica desse negócio jurídico, a responsabilidade administrativa em questões ambientais e as cláusulas comuns que atribuem ao arrendatário a responsabilidade exclusiva por quaisquer ocorrências no imóvel são frequentemente utilizadas por proprietários para se desvincularem de penalidades por infrações ambientais.

Um fator que tem apoiado a tese da ilegitimidade passiva dos arrendantes nos tribunais brasileiros é a forma como o ônus da prova é tratado em processos judiciais. Diversas decisões têm considerado o contrato de arrendamento como prova suficiente para isentar os arrendantes de responsabilidade ambiental. Isso significa que a simples apresentação do contrato pode levar ao reconhecimento da ilegitimidade.

É importante notar que essa tese, embora prevalente e respeitada, não aborda a questão com a profundidade necessária. Resulta em uma espécie de “blindagem” para o arrendante, incentivando uma postura indiferente em relação ao que ocorre em seu imóvel.

Embora seja difícil imaginar que alguém ignore prejuízos diretos, muitos arrendantes parecem mais preocupados em evitar multas ambientais do que em zelar pelo imóvel. Essa indiferença, no entanto, não tem sido considerada na responsabilização.

Este trabalho busca reavaliar casos de infrações ambientais em imóveis arrendados e refletir se a tendência jurisprudencial favorável à ilegitimidade passiva dos arrendantes está descompassada de sua função social e prejudicando o meio ambiente. Os questionamentos principais são:

1) Um contrato entre particulares pode isentar arrendantes de cumprir normas de proteção ambiental em imóveis arrendados? Essa estratégia de privatizar lucros e socializar prejuízos ao meio ambiente é compatível com a Constituição?

2) A indiferença do arrendante em relação ao imóvel arrendado é compatível com a função social da propriedade e do contrato? Essa omissão não merece reprovação jurídica?

3) Mesmo sem posse direta, os proprietários poderiam ser responsabilizados por infrações ambientais devido à sua omissão?

Com o devido respeito aos pontos de vista contrários, essa tendência que isenta arrendantes com base apenas na apresentação do contrato empobrece o debate jurídico. Limita a responsabilidade subjetiva à relação psicológica das partes, ignorando a natureza normativa da culpabilidade.

Além disso, essa abordagem confere protagonismo excessivo à autonomia privada, desconsiderando a função social da propriedade e dos contratos. Isso resulta em uma série de “deveres anexos” ao contrato de arrendamento, que devem ser observados, sob pena de reprovabilidade ao arrendante.

A Constituição afirma que o direito de propriedade não é absoluto e deve ser exercido em consonância com sua função social. Isso se aplica especialmente a imóveis rurais, onde a função social é crítica. O artigo 186 da Constituição estabelece requisitos para o cumprimento dessa função, como o uso racional e a preservação do meio ambiente. O artigo 225 impõe a todos, incluindo o poder público e a coletividade, o dever de proteger o meio ambiente.

Esses princípios são complementados pelo Código Civil, que define deveres anexos ao direito de propriedade. O princípio da autonomia da vontade é limitado pela função social do contrato. Assim, não há liberdade para agir fora dos limites dessa função.

Portanto, ao transferir a posse direta de um imóvel rural, o arrendante não pode simplesmente “lavar as mãos” em relação ao que acontece nele. O exercício do direito de propriedade e da liberdade contratual deve incluir obrigações adicionais além das cláusulas do contrato.

O arrendante possui um “dever de proteção” ao bem que lhe pertence, que não se justifica apenas por interesse próprio, mas por normas de ordem pública e o risco de danos à coletividade.

Esse dever deve ser exercido desde a análise do arrendatário, passando pela contratação, até a execução do contrato. O arrendante deve ter a capacidade de vistoriar periodicamente o imóvel e, se necessário, notificar sobre irregularidades.

O padre Antônio Vieira nos ensina que a cegueira não está em não ver, mas em não querer ver. Essa indiferença do arrendante em relação à destruição dos recursos naturais não é juridicamente aceitável. Essa omissão quanto aos deveres anexos ao contrato atrai responsabilidade administrativa ambiental.

Assim, para que a responsabilidade administrativa em matéria ambiental não seja mantida, o proprietário deve demonstrar o exercício de seu direito de propriedade em conformidade com a função social, comprovando que cumpriu seu “dever de proteção” ao imóvel arrendado.